Будівельні компанії побоюються вплутуватися в такі проекти, а держава не має грошей.
Віднедавна одне з найпохмуріших місць Києва - вулиця Червоноткацька, забудована старими двоповерхівками, почала змінюватися. Похмурі будівлі з квартирами, де були мікроскопічні кухні і прохідні кімнати, змінили нові сучасні висотки з просторими апартаментами. І це не сон змученого відсутністю ліфта мешканця київської "хрущоби", а перший і єдиний приклад реновації кварталу старої забудови. У результаті реалізації цього проекту через 14 років житловий фонд столиці повинен збільшитися на 10 млн. кв. м. Зараз він становить 53 млн.
Таке розширення житлоплощі могло б вирішити проблему дефіциту квадратних метрів у Києві, який зараз становить близько 10 кв. м на одного жителя. Причому в умовах браку площ під нові будинки. А генеральний директор будівельної компанії ТММ Микола Толмачов упевнений, що програма реконструкції кварталів старої забудови могла б забезпечити економічне піднесення галузі, яка ще не повністю відновився після кризи.
Московський стандарт
"У Москві ця програма діє так: будується будинок, в який переселяють мешканців однієї або двох розташованих поруч хрущовок. Будівлю розбирають, а на цьому місці зводять будинок, куди переїжджають мешканці інших п'ятиповерхівок, і так далі", - розповідає Микола Толмачов. З 1995 року в столиці Росії зрівняли з землею 1270 панельних п'ятиповерхівок, замінивши їх новими висотками.
На думку експертів, зведення хрущовок у містах Росії багато в чому вдалося тому, що інвесторам віддавали не по два-три будинки, а цілі мікрорайони. "Чим більші масштаби будівництва, тим більший заробіток, - стверджує Дмитро Пікалов, консультант з готельної та житлової нерухомості Української торговельної гільдії. - Крім того, в мікрорайоні можна грамотно сформувати концепцію забудови".
У 2004 році на український ринок спробувала вийти компанія "Інтеко", що належить Олені Батуриній, дружині екс-мера Москви Юрія Лужкова. "Але їй не вдалося роздобути мікрорайон під реконструкцію, оскільки за такі рішення в роки будівельного буму треба було "відкотити", - розповідає директор Інституту міста Олександр Сергієнко. - У підсумку "Інтеко" зайнялася реконструкцією кварталів у Санкт-Петербурзі. Там їм надали таку можливість". Різниця лише в тому, що отримати мікрорайон у місті на Неві інвестор може на аукціоні, на якому міська влада пропонує придбати лоти з готовою документацією.
Не пощастило й іншій російській будівельній компанії - "Конті", яка в 2005-му отримала дозвіл Київради реконструювати квартал на Сирці. Забудовники збиралися інвестувати майже $1,5 млрд. в район з 200 п'ятиповерхівок, а жителів хрущовок планували переселити в нові будинки. Будівництво забуксувало, не розпочавшись. Вся справа в тому, що ініціатором знесення старих кварталів була Юлія Тимошенко. У 2005 році її Кабмін відправили у відставку, а багато започаткованих нею проектів заморозили.
Втім, у Києві не відмовилися від ідеї попрощатися з хрущовками. У 2007 році навіть прийняли Закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду". Але цей закон, який мав підштовхнути програму будівництва, став головним гальмом прогресу. В документі зазначено, що відселення власників житлових приміщень будинків може проводитися лише за 100-відсоткової їх згоди. "Наприклад, якщо в 100-квартирному будинку 99 власників погодяться переселитися, а один буде проти, відселення, а відповідно, і реконструкцію здійснювати не можна", - пояснили Фокусу в Мінрегіонбуді. Оскільки немає гарантії, що всі люди погодяться, інвестори не шикуються в чергу на реконструкцію кварталів хрущовок.
Микола Толмачов розповідає про свій досвід розселення мешканців зі старого харківського будинку: "В цій будівлі було всього 9 квартир, а процес переселення зайняв три роки. У результаті настала криза, і ми так і не змогли розпочати будівництво". За його підрахунками, зараз, щоб у Києві купити квартири для мешканців одного 100-квартирного будинку, забудовнику необхідно вкласти не менше $25 млн., враховуючи те, що квадратний метр вторинного житла в столиці коштує $2,5 тис. Причому повернути ці гроші можна буде не раніше ніж через кілька років, коли всі мешканці будуть розселені, а новий будинок побудований і проданий.
"Тим не менше запас міцності у забудовників є, - зазначає Олександр Сергієнко. - Згадайте, скільки вони заробили, коли в 2007 році метр житла, згідно з розрахунками Мінрегіонбуду, коштував 500-600 доларів, а будкомпанії продавали його по 2,5-3,5 тисячі".
Зносити не можна ремонтувати
Ще одна проблема, яку доведеться вирішувати забудовникам, це заміна інженерних комунікацій, які в старих кварталах давно зношені. Часом це може вилитися в суму, що дорівнює будівництві цілого будинку. Крім того, влетить у копієчку і модернізація систем енергопостачання реконструйованих кварталів. "За радянських часів, коли будували хрущовки, норматив електрики на одну квартиру був не більше 5 кіловат на годину, - говорить архітектор Георгій Духовичний, - зараз же споживають не менше 10-12 кіловат на годину".
Проте Дмитро Пікалов з Української торгової гільдії вважає, що всі витрати можуть окупитися. Причому свій заробіток забудовники отримають навіть у тому випадку, якщо будуть реконструювати квартали в непрестижних районах міста. "У віддалених районах можна будувати будинки економ-класу, - підкреслює експерт, - а саме на таке житло в Києві найбільший попит".
Інвесторів можуть зацікавити навіть околиці. "Влада повинна продемонструвати готовність розвивати ці райони, тоді забудовники також захочуть вкладати в них", - розкриває секрет успішного залучення приватного капіталу Олег Пономарьов, операційний директор будівельної компанії De Vision. Пономарьов - громадянин Латвії, країни, яка практично перемогла хрущовки. "У нас не перебудовували будинки, а модернізували, оновлювали, - згадує він. - Схема інвестицій була такою: половину дає держава, іншу половину - самі мешканці. Люди вкладали в свої будинки добровільно, адже вони бачили, якими комфортними їхні помешкання стають після оновлення".
Георгій Духовичний стверджує, що саме переробка, а не знесення хрущовок є більш дешевим способом оновлення міського середовища. Адже в Києві немає грошей на будівництво доріг, шкіл і поліклінік, які знадобляться в нових-старих кварталах, де кількість мешканців зросте.
Мінрегіонбуд оголосив роком масового знесення старих будинків 2009-й. Але реалізація програми відкладена на невизначений термін і почнеться нескоро, вважають опитані Фокусом експерти. "Поки не буде прозорих схем виділення землі і відселення мешканців, процес з мертвої точки не зрушиться", - відзначає Дмитро Пікалов. Одним з факторів ризику є також незахищеність вкладень, іншими словами - можливість перегляду умов інвестиційного конкурсу. Це відлякує від України потужних міжнародних девелоперів з великими грошима. "У країні легше будувати вітчизняним компаніям, які вміють домовлятися з будь-якою владою, ніж іноземців, не знайомих із нашою дійсністю", - говорить аналітик компанії Eavex Capital Оксана Ляшук.
Експерт називає ще один чинник, через який забудовники не поспішають вплутуватися в такі масштабні проекти. Це падіння доходів українців і завмерлий попит на житло. "Реанімувати попит без допомоги держави неможливо, - резюмує Дмитро Пікалов, - вона повинна взяти на себе частину витрат. Адже реконструкція кварталів хрущовок - це не тільки економічна, а й соціальна проблема".
Катерина Шаповал
